注册香港公司
简体中文 | 繁体中文 | ENGLISH
设为主页 | 收藏本站 | 网站地图
行业新闻 全部
· 2011年3月29日 ...
· 2011年3月28日 ...
· 香港个人薪俸税:201...
· 2011年3月25日 ...
· 两房”是什么类型的企业...
· 2011年3月24日 ...
· 2011年3月23日 ...
· 个税起征点不会超300...
联系我们  
 

香港深蓝

上环永乐街148号南和行大厦1905室
TEL:0852-2568 9333
     0852-2568 9373

上海深蓝

上海市黄浦区广东路500号世界贸易大厦24楼2401~2402
TEL: +86 021-6226 0383
      +86 021-6226 0319

深圳深蓝

罗湖区人民南路2008号嘉里中心720室
TEL:+86 755-2502 9382 
     +86 755-2502 9383

主页 行业新闻 》委托公证让“房虫”啃掉巨额差价  

委托公证让“房虫”啃掉巨额差价

浏览4075    发布时间: 2010-12-20 11:25:31     打印本页
 
    提要:在江城武汉,有一批活跃在二手房市的炒房者,他们利用信息的便利,一面通过委托公证的方式从卖主手里“买”下房子,一面又将房子加价转卖给那些急于购房的人。这些被称为“房虫”的职业炒房者,每卖一套房屋往往获利高达数万元,并且巧妙“规避”了买卖房屋应缴纳的契税。而等交易完毕后,一些买家才发现,自己从“房虫”手上买到的房子价格比原房主开出的价格要高出许多……委托公正是否合理合法?是否存在风险?近来,这一现象引起社会越来越多的关注。

  “房虫”替房主卖房

  一套房赚了七八万元

  买到一套二手房、办完过户手续后才得知,原来真正的房主开出的价格是24.8万元,自己买到手的却是32万元。买房人朱女士今年就遭遇了这样的烦恼。

  今年4月28日,朱女士在硚口一家中介购买了一套二手房,合同价32万元。签合同时,原房主并未出面,是一位彭女士持与原房主办理的委托公证书进行交易。事后,朱女士发现这位彭女士是硚口另外一家中介的工作人员。朱女士随后找到了原房主周先生。周先生告诉她,今年1月份他与彭女士签订了买卖合同,收取了彭的定金,但没有进行过户。直到4月26日,周先生与彭女士签订了委托公证书,收取了彭的房款24.8万元。周先生并不知道,这套房子马上被转手卖给了朱女士,且差价高达7万多元。朱女士认为,中介这种行为有收房再加价卖出的嫌疑。

  而与朱女士成交的那家中介店长介绍,当时卖家彭女士是持有合法的公证书来交易的,过户手续也是齐全的,在房管局顺利过户说明交易是合法的。至于彭女士是宗关一家中介机构工作人员的事宜,她表示后来才知情。

  无独有偶,卖家陈先生上月也遭遇了这样的稀奇事。“都知道房屋买卖一定要过户以免后患,而现在几十万的房子出售后,买方居然不要产权,这是否有什么猫腻呢?”惴惴不安的陈先生向记者反映,他通过某中介与买家签订房屋买卖合同后,对方竟要求过段时间后过户,说这样可以省下部分税费。原来,陈先生的房子挂牌价42.5万元,随后中介通知说有人准备购买此房。双方约定成交价40万元,买方一次性付给陈先生,但不过户,双方签订买卖合同后办理委托公证书。收钱后陈先生提供给买家两证,买家可以全权处置该房产。对于陈先生的疑问,买家称该房子还没有满五年,等满五年后再办理过户,可以省税费。

  一纸委托公证

  “规避”上万税费

  在这种通过委托公证交易的案例中,有少数人是为了避税而不过户。市民李先生去年在光谷一家中介看中了一套二手房,与房主约定价格为55万元;可一算税费,李先生犯了难。由于房屋交易属于卖方市场,因此本应由双方负担的营业税、个人所得税等费用也都转嫁给了他。这时,帮助李先生办理二手房交易的中介公司向他建议,做委托公证可以“合理”避税。根据规定,目前房产证不满5年的房屋上市销售需要缴纳多项税款。李先生告诉记者,如果他买这套房屋,如果暂不过户而是办个委托公证,等房产证下发满5年之后再过户,税费一下子能降很多,就可以“合理”避税了,这对房贷压力很大的他是很诱人的。

  但办理委托公证的更多的则是为了赚取差价。“这样私下签买卖协议,只办理委托公证而不过户的,一般都是炒房人在做这样的交易。”从事二手房交易多年的张先生告诉记者,这样做的目的就是为了“避税”,降低投入成本。也不排除有些人本就是中介的工作人员,手拿委托公证后,这些炒房人扮作新卖家,就能寻觅新的买家卖掉房子,赚取差价。

  业内人士给记者算了一笔简单的账,以一套60万元、100平方米的普通二手房为例,如果炒房客要跟卖家过户成交,单契税可能就要交9000元;他再以70万元的价格出售,那其中的10万元就要征收5.5%的营业税,加上个人所得税等费用,2次交易中,这名黄牛得支付1.5万多元,这都算是他的投资成本。如果采取公证不过户的方式,那赚转手差价时,就可以省下这笔钱了,如果房子是非普通住宅或者总价高,节省的税费更多。

  近年来,随着楼市的不断升温,为了“避税”降低成本,从而赚取更多的差价,炒房者的手段也越来越多。

  那为什么房屋卖家愿意为炒房者办理委托公正呢?原来,办理公证后,炒房者一次性付房款给房主,后面的交易都不需要房主出面,很多房主觉得二手房交易涉及很多环节,不需要自己去跑,很省心,自然就答应了。一些房主认为,委托公证对自己没什么风险,因为房子还是自己名下的,自己也拿到了房款,再能加价卖出的话是炒房者的事;更有甚者,房主也和炒房客协商,如果多卖了房款,就进行分成。

  律师提醒——

  买卖双方都有隐患

  “这对买卖双方来说,风险都很大。”武汉资深房产律师何新权表示。对于卖家来说,无论买家是一次性付款还是按揭付款,在未办理过户前不要为买家提供委托公证,因为产权尚未转移,涉及房屋的相关责任问题仍然由原业主负责。对于二手房投资者来说,虽然通过公证已取得房屋“产权”,可以任意处置房产,但房产未过户就不属于投资者,如果业主取消“公证”,或房产被法院封查、拍卖,投资者就会有很大损失。对于真正想买房的人来说,在过户前要与产权证上的实际房东见面再进行交易,避免风险。

  很多人以为拿到房主委托卖房的公证,自己的权益就有了保障,这是对委托公证的误解。委托公证是委托人单方的法律行为,委托他所信任的人以自己的名义代为办理事务,相关行为的法律后果也由委托人承担。根据法律规定,单方的法律行为是可以撤销的,所以将委托书视为交付购房款的法律保障是非常危险的。即使委托公证没有被委托人(房主)撤销,由于房屋仍然登记在房主的名下,在房价升高的情况下,为了利益房主完全可以瞒着买房人再将房屋高价卖给他人。

 

  而对于这类炒房行为,业内人士称很难打击。硚口区房管局物业市场科李科长介绍,目前相关的法律法规确实没有禁止房主委托公证卖房,即使是中介工作人员游说房主办理公证委托,由于是个人私下行为,也很难查实。

  不过,业内人士建议加强对中介经纪人参与类似公证委托的打击。建设部早在2006年就发现了此类交易的风险。当年颁布的《中国房地产经纪执业规则》22条中明确规定“房地产经纪人员不得在经办业务中诱导、指使委托人以合法的形势掩盖非法目的,采取假赠与、瞒报或不实申报成交价、借公证委托等手段规避国家相关规定。”
发布时间:2010-12-20 11:25:31

上一条:香港中国委托公证人协会访问湖北   下一条:个税起征点调到一万怎么样?

友情链接: 深圳公司注册 北京注册英国公司  上海注册BVI公司 香港注册公司  英国公司注册  英国注册公司 国际公证 海牙公证 英国公司注册 注册香港公司费用
主页 | 关于我们 | 注册香港公司 | 注册英国公司 | 注册BVI公司 | 新闻中心 | 客户留言 | 联系我们 |网站地图
版权所有:香港深蓝会计师事务所 粤ICP备10067227号
24小时服务热线:0755-25029382 021-6226 0383 010-8458 5903 QQ:616487909 316046710  Email:sz_manager@dbhk.org
友情链接香港公司注册 | 注册香港公司 | 英国公司注册 | BVI公司注册 | 香港公司银行开户 | 香港公司年审 | 香港公司记帐 | 香港公司报税 | 香港公司注册 | 现成香港公司 | 360安全网址导航 | 360压缩软件